Как считать реальную доходность объекта — и почему цифры из объявления врут 📊
Когда инвестор смотрит на объект, он видит цену. Но цена — это не доходность. Большинство ошибок в инвестициях происходят именно здесь: человек считает доходность «на глаз» и заходит в убыточную сделку.
💰 Формула реальной доходности:
Доходность = (Чистый доход за год ÷ Сумма всех вложений) × 100%
Разберём на примере. Квартира 35 м² за 3 500 000 ₽. Сдаём в аренду.
📋 Считаем расходы:
— Покупка: 3 500 000 ₽
— Ремонт и меблировка: 350 000 ₽
— Итого вложено: 3 850 000 ₽
📈 Считаем доход:
— Аренда: 28 000 ₽/мес = 336 000 ₽/год
— Коммуналка, налог, простой ~15%: минус 50 000 ₽
— Чистый доход: 286 000 ₽/год
🎯 Реальная доходность:
286 000 ÷ 3 850 000 × 100% = 7,4% годовых
Звучит скромно? Добавьте рост стоимости объекта на 8–12% в год — и картина меняется. Через 3 года квартира стоит уже 4 300 000–4 500 000 ₽. Итоговая доходность с учётом роста: 15–18% годовых.
🔑 Главное правило: считайте всегда до входа в сделку, а не после. Цифры не врут — врут ожидания без расчётов.
Хотите разобрать конкретный объект — пишите 👉 комментарии
👉 Телегу замедляют. Полные материалы — в моём канале на MAX: 👉 MAX (https://clck.ru/3Sp35a)