Рынок недвижимости в России на 18 февраля 2026 — заморожен высокими ставками, но с первыми признаками оттепели. Ключевая ставка ЦБ — 15,5% (снижена 13 февраля на 0,5 п.п., впервые в 2026). Рыночная ипотека всё ещё 16–20%+ → спрос подавлен, обычные сделки редки. Льготная (семейная) ипотека ужесточилась с 1 февраля: только одна на семью, оба супруга — созаёмщики. Цены (по «Домклик»/Сбер, январь 2026): Новостройки — ~184 800 ₽/м² (+1,2% за месяц, +8% за год). Вторичка — ~121 900–127 000 ₽/м² (+1–2% за месяц, рост быстрее первички в январе). Тренды февраля: Сделки в январе упали ~50% к декабрю (сезон + ставки). Застройщики давят скидками и субсидиями ставок (0–3% на 2–3 года) — единственный драйвер продаж. Вторичка: больше отказов банкам по «бабушкиным схемам», торг покупателей. Прогноз 2026: стагнация или слабый рост (5–10–15% в оптимизме) при дальнейшем снижении ставки (ожидают 13–14% среднегодовую, возможно до 10–12% к концу). Кратко: рынок на распутье — ставки давят, инфляция и дефицит предложения держат цены. Покупать сейчас — если срочно или по льготе. Для инвестиций/улучшения лучше подождать дальнейшего смягчения ЦБ.