Недвижимость: спрос оживился, но устойчивого роста пока не видно
По данным ДОМ.РФ, за девять месяцев банки выдали на 33% больше ипотечных кредитов, чем год назад. Но продажи новостроек по площади выросли лишь на 3%. Ипотека включает не только новые квартиры, поэтому её рост не означает такого же оживления у застройщиков.
В сентябре продажи новостроек прибавили 12% год к году. Однако спрос снова подстегнули новости об изменении семейной ипотеки. Покупатели спешили оформить сделки, забирая часть спроса из следующих месяцев. В Москве продажи, наоборот, упали на 27%.
По оценке ДОМ.РФ, рост обеспечила именно семейная ипотека. Сделки без ипотеки и по другим программам снизились. Для меня это признак слабого спроса за пределами господдержки.
Сильный месяц не сократил расчётный срок продажи непроданного строящегося жилья: он остался на уровне 3,2 года. Застройщики сокращают новые запуски, но уже начатые проекты всё равно нужно достраивать и финансировать.
Рассрочки помогают продавать, но откладывают деньги. Во втором квартале так покупали каждую четвёртую квартиру. На 1 сентября неоплаченная часть договоров достигла 1,5 трлн рублей. Это не сумма просрочки, но при большом долге разница между заключённой сделкой и полученными деньгами особенно важна.
Расчётная арендная доходность в Москве и Петербурге в третьем квартале - около 4,5% годовых до расходов. Покупка под сдачу по-прежнему сильно зависит от будущего роста цены квартиры.
Мой вывод
Сентябрь не убедил меня, что рынок перешёл к устойчивому росту. Покупателю я бы не советовал торопиться из-за общей статистики ипотеки. В акциях и облигациях застройщиков смотрю прежде всего, превращаются ли продажи в деньги и хватает ли их на обслуживание долга.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
