Друзья, сейчас будет длинный текст о моих предположениях касательно развития рынка коммерческой недвижимости, и в целом о впечатлениях после выставки NATMALL, в которой мы не так давно приняли участие.
Прогнозы аналитиков касательно значительного сокращения прибыльности торговых центров начинают сбываться: в начале этого года президент профильного Союза Булат Шакиров подтвердил, что в ближайшие два-три года порядка 10 % больших площадей будет либо закрыто, либо перепрофилировано. И выставка коммерческой недвижимости NATMALL стала маркером грядущих изменений.
В частности, мы отметили усиленный интерес девелоперов к формату термальных комплексов, встроенных в торговые центры. За три дня работы выставки наши менеджеры собрали более 100 контактов потенциальных заказчиков и, как я уже упоминал ранее, заключили договор на создание концепта городского курорта для ТК «Панфиловский» в Зеленограде. Таким образом, в архитектурном портфеле УК «Термы» уже 160 договоров на разработку концептов оздоровительных центров.
Еще в 2022 году я рассказывал кому-то из журналистов о судьбе торговых центров, что нынешние объекты коммерческой недвижимости будут перестроены под новые человеческие запросы: улучшение качества жизни, наполнение эмоциями, здоровое времяпровождение, в том числе, продление жизни. Тем, кто собирался возводить здания, я рекомендовал не проектировать просто торговые центры: этот сегмент уже начинал «затухать», а потому не было смысла вкладывать туда деньги. Мы же инвестируем на много лет вперед, и надо понимать, что уже тогда тенденция к потреблению снижалась и необходимо было начинать пересматривать концепции.
С момента интервью прошло всего четыре года, и что мы наблюдаем сегодня? Перенасыщение торговыми центрами параллельно с развитием маркетплейсов повлекло за собой спад покупательской офлайн-активности; актуальная политическая повестка катализировала тренд на внутренний туризм, а социальные требования диктуют запрос на здоровый образ жизни. В этом смысле популярность городских курортов вполне оправдана: термальные комплексы сочетают в себе бюджетную, транспортную и временную доступность, отсутствие сезонности, множество активностей и возможность провести досуг с семьёй. Именно об этом шла речь на бизнес-сессиях NATMALL, посвящённых актуальным вариантам коммерческих стратегий. Термы — это инфраструктура, которая про время и про его качество. Торговые центры – это продажа товаров. Продавать время стало выгоднее, чем продавать товар – этот тезис как нельзя лучше отражает принципы революции на рынке недвижимости.
Оздоровительные центры подобного формата стабильно показывают хорошие финансовые результаты – при условии изначально точного исследования локации, правильной технологии, оптимальной экономической модели и грамотного управления. За время работы стенда главными интересантами инвестиций в комплексы были собственники торговых центров, которые всерьёз рассматривают размещение оздоровительных объектов – пока есть спрос у населения, экономическая возможность инвестора и нет перенасыщения рынка. При этом речь идёт не только о возможности встраивания помещений в пустующую локацию, но и размещении терм на уже занятых площадях, выражая готовность убрать недостаточно доходных арендаторов.
В ближайшее время мы ждём подписание ещё ряда договоров на разработку концептов термальных комплексов. География потенциальных локаций широкая - на выставке присутствовали не только российские представители, но и зарубежные гости из Азербайджана, Беларуси, Казахстана, Китая, Турции, Латинской Америки и других стран. Россия, согласно данным консалтингового агентства Nikoliers, на 2025 год занимала четвёртое место в мире по количеству термальных комплексов – больше только в Японии, Венгрии и Китае. Думаю, в России в ближайшие пять-шесть лет появится 2-2,5 тысячи термальных комплексов и городских курортов, в том числе огромные городские курорты – площадью миллион и более квадратных метров. На данный момент в стране функционирует всего 76 объектов, а значит, городским курортам есть куда расти – и в пределах своей страны, и за рубежом.
