У недвижимости есть две цены: рыночная и кадастровая.
Рыночная показывает, сколько покупатель готов заплатить сегодня. Кадастровую определяет государство, и именно от неё могут зависеть налоги собственника.
⸻
📌 Что такое кадастровая стоимость
Это официальная государственная оценка квартиры, дома, участка, гаража или другого объекта, внесённая в ЕГРН.
Оценка проводится массово, без отдельного осмотра каждой квартиры. Обычно учитываются:
• местоположение;
• площадь и назначение;
• год постройки;
• категория земли;
• инфраструктура;
• ограничения и обременения.
Ремонт, вид из окна, состояние жилья и срочность продажи лучше отражает рыночная стоимость.
Плановая государственная оценка проводится не реже одного раза в четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе она может проходить чаще — не чаще одного раза в два года. Стоимость может измениться после исправления ошибки
⸻
💰 На что она влияет
Кадастровая стоимость используется при расчёте:
• налога на недвижимость;
• земельного налога;
• НДФЛ при продаже;
• аренды и выкупа государственной земли;
• отдельных нотариальных пошлин.
Чем выше оценка, тем потенциально выше налог. Итоговая сумма также зависит от ставки, вычетов, льгот и региональных правил.
⸻
🔍 Где проверить стоимость
Узнать её можно бесплатно:
• на Публичной кадастровой карте НСПД;
• в выписке из ЕГРН через «Госуслуги» или Росреестр;
• в личном кабинете ФНС;
• по адресу или кадастровому номеру.
Проверяйте не только сумму, но и площадь, назначение и другие характеристики. Ошибка в ЕГРН может завысить оценку.
⸻
🏷 Можно ли продать дешевле кадастровой стоимости
Да. Закон не устанавливает минимальную цену квартиры: стороны могут указать в договоре любую согласованную сумму.
Но заниженная цена не всегда уменьшает НДФЛ. Налоговая сравнивает:
• цену по договору;
• кадастровую стоимость, умноженную на региональный коэффициент.
Для расчёта берётся большее значение.
⸻
🧮 Как работает правило 70%
Допустим:
• цена продажи — 5 млн ₽;
• кадастровая стоимость — 8 млн ₽;
• коэффициент — 0,7.
8 млн × 0,7 = 5,6 млн ₽.
Поскольку 5,6 млн ₽ больше цены договора, именно эта сумма станет расчётным доходом. Затем её можно уменьшить на подтверждённые расходы при покупке или имущественный вычет.
⚠️ Регион вправе увеличить коэффициент вплоть до 1,0, поэтому перед сделкой нужно проверить местные правила.
⸻
📊 Как рассчитывается налог
Облагаемый доход можно уменьшить:
• на подтверждённые расходы при покупке;
• либо на имущественный вычет до 1 млн ₽.
Одновременно применить оба способа нельзя.
Пример: квартира куплена за 4,5 млн ₽, а расчётный доход при продаже — 5,6 млн ₽.
5,6 − 4,5 = 1,1 млн ₽.
НДФЛ: 1,1 млн × 13% = 143 тыс. ₽.
С 2025 года действует ставка:
• 13% — с облагаемого дохода до 2,4 млн ₽;
• 15% — с превышения.
⸻
⏳ Когда НДФЛ не возникает
Доход от продажи обычно освобождается от налога после минимального срока владения:
• пять лет — в общем случае;
• три года — например, при наследстве, приватизации, подарке от близкого родственника или продаже единственного жилья при соблюдении условий.
Отдельная льгота предусмотрена для семей с двумя и более детьми, если выполнены установленные законом требования.
⸻
📉 Что делать, если стоимость завышена
Сначала проверьте сведения ЕГРН: площадь, назначение, категорию земли и другие характеристики.
Далее можно:
• обратиться в региональное ГБУ, проводившее оценку;
• потребовать исправления ошибки;
• заказать отчёт независимого оценщика;
• добиваться установления кадастровой стоимости на уровне рыночной;
• при необходимости обратиться в суд.
Пересмотр оценки может снизить налог на имущество и налоговые последствия при продаже.
⸻
📌 Главное
Кадастровая стоимость не ограничивает цену сделки, но может определить сумму, с которой рассчитывается НДФЛ.
Перед продажей проверьте:
✅ стоимость на 1 января года сделки;
✅ региональный коэффициент;
✅ срок владения;
✅ документы о расходах;
✅ право на льготы.
💬 А вы сравнивали кадастровую стоимость своей квартиры с рыночной?