Куда перетекают деньги с депозитов?
Мы входим в фазу цикла, когда вклады постепенно теряют свою инвестиционную привлекательность.
Если год назад можно было разместить деньги на депозите под 22-23%, то сейчас средняя максимальная ставка в топ-10 банках опустилась до 13,55%.
По предварительным данным за начало апреля, темпы прироста срочных вкладов замедлились в 2,5 раза по сравнению с январем-февралем.
Вкладчики начинают искать альтернативы, чтобы сохранить привычную доходность. И одно из очевидных направлений, куда отправится часть этих денег - недвижимость.
🔄 Сейчас на рынке случился парадокс. На первый взгляд, это кажется странным: ставки по ипотеке в 16-19% должны были «забетонировать» спрос. Однако реальность иная - объем выдачи по нельготным программам подскочил в 4 раза. Почему? 👇
Ставка - это временно, а цену на квартиру можно зафиксировать сейчас. Процент по кредиту можно снизить через год-полтора (рефинансироваться), когда ЦБ опустит ставку. Но цену, по которой вы зашли в объект сегодня, зафиксировать позже не удастся.
На данный момент из-за «дорогой» ипотеки на рынке мало покупателей, и продавцы готовы к серьезному торгу. Когда ипотека упадет до 10%, на рынок вывалится толпа, и ценники моментально взлетят на те же 20%.
В моем комментарии для «Коммерсанта» я подчеркнул, что ожидаю реальное оживление рынка при ставках в районе 12% по ипотеке. К этому моменту и депозиты должны упасть ниже 10%. Тренд еще только формируется, но к концу года мы увидим этот разворот.
Вчера я модерировал дискуссию с Виктором Зубиком (Smarent), Владимиром Жоковым (Финтерапия), Ириной Фомкиной (Альфа-Банк) и Павлом Крутолаповым (CEO АПРИ).
Главный вывод: рынок неоднородный. Нельзя просто спрашивать «что купить?», нужно понимать цель.
📌 Недвижимость - разная. Есть жилая, коммерческая, склады, стрит-ритейл. Даже жилье разное: под спекуляцию, с плечом или «ребенку оставить». Есть объекты, которые хороши для жизни, но плохи для инвестиций. И есть те, что в цене даже не особо подрастут при выходе людей из депозитов. Нужно разбираться в деталях.
❗️Не ведитесь на «упаковку». Виктор Зубик приводил пример: люди «поджигаются» на низкий ПВ (10%) или ипотеку около нуля, но даже не знают, что это за проект и кто застройщик.
Они покупают финансовые условия, не понимая, как будут выходить из актива. В итоге - теряют деньги из-за бездарной стратегии.
✅ Магия «плеча». Виктор считает, что нет смысла инвестировать, если нет 30 млн руб. капитала. Тут я не соглашусь. Мои успешные кейсы подтверждают: ипотечное плечо позволяет эффективно раскачать даже небольшой капитал, если грамотно выбрать объект.
💯 Качество продукта решает все. Я спросил гендиректора АПРИ: в Челябинске половина жилья не распродана (рекорд по стране), а вы продолжаете строить - как так? Ответ показательный: люди устали от однотипных безликих панелек без инфраструктуры. У тех, кто строит продуманные районы для жизни, спрос значительно выше рынка.
Вот кейс: один застройщик в Москве за 18 дней апреля продал ноль квартир. Это вопрос качества продукта.
📊 Мой прогноз
Со второго полугодия я ожидаю существенного оживления:
- Вторичка будет расти, потому что цены там ниже.
- Первичка - за счет выбора и гибких программ рассрочек.
В конце 2026 или начале 2027 года ждем ипотеку по 11-12% и вклады ниже 10%. Сейчас - время дорогих денег и гибких условий от застройщиков. При грамотном подходе это лучший момент, чтобы за счет плеча или рассрочки кратно увеличить свои вложения.
В следующем посте разберем разницу между длинными инвестициями и спекулятивными сделками. Не переключайтесь.
С вас 👍, если полезно.