Знаете, я долго отмахивался от этих ЗПИФов на недвижимость.
Думал: «Ну, склады, ну, аренда… Скукота». Пока акции прыгают вверх-вниз, а новости срывают крышу, хочется чего-то веселого. Но недавно до меня дошло простая мысль: островок спокойствия в портфеле — это не слабость, а хорошая стратегия. Чтобы, когда всё вокруг горит, у вас было место, где можно спокойно выдохнуть.
И тут я наткнулся на конструктор, который собирает эту самую «надежность» из кубиков - «Парус МАКС».
Если вы думаете, что купить коммерческую недвижимость — значит найти миллиард, подписать тонну бумажек и стать счастливым владельцем одного здания, то спешу обрадовать. Теперь это выглядит иначе.
«Парус МАКС» — такая матрешка. Только вместо куклы внутри — деньги. Вы покупаете один фонд, а он уже владеет остальными восемью фондами этой управляющей компании. По сути, вы нажимаете одну кнопку и становитесь совладельцем восьми разных объектов.
Что там внутри? В основном склады — их около 72%. Остальное — ТЦ и офисы. Причем разбросано это по всей стране. То есть, если в Саратове арендаторы вдруг решат сбежать, в Красноярске всё будет стабильно. Диверсификация, дамы и господа, работает.
Но меня лично зацепило другое. Я всегда ленился связываться с обычными рентными фондами из-за головной боли.
1. Если хочешь нормальную диверсификацию, надо тащить в портфель штук пять таких фондов. А это куча возни.
2. Они платят дивиденды. Вроде бы хорошо, но эти деньги постоянно капают на счет. Их надо куда-то пристраивать, реинвестировать. Плюс с каждой такой выплаты государство забирает свой налог. Работа, как на заводе.
«Парус МАКС» эту проблему решил просто. Он не платит вам на карточку. Все, что заработали его внутренние фонды от аренды, сразу уходит обратно в дело — докупаются новые паи. Вам ничего не капает, налоги не возникают. А вы просто сидите и смотрите, как растет цена вашего актива.
Один клик — и вы владеете восемью объектами. Без налоговых деклараций и без необходимости думать, куда деть «копейки» от аренды.
Теперь про цифры, потому что без них это была бы просто лирика.
Фонд торгуется с сентября прошлого года. И знаете, что случилось за это время? Заявленная доходность в 35% годовых оказалась скромной оценкой. Реальная вышла под 42%. Я сам удивился, когда увидел отчет.
Понятное дело, такой рывок немного «съел» аппетит на будущее. Прогноз на ближайшие три года сейчас около 20% годовых. Но, честно говоря, на фоне того, что сейчас предлагают по вкладам или облигациям, 20% — это звучит более чем уверенно.
Давайте сразу о неприятном, чтобы вы не думали, что я тут расписываю золотые горы.
1. Это только для квалифицированных инвесторов. Если вы еще не «квал», придется получить статус. Инструкции в открытом доступе есть, дело пары дней.
2. Ликвидность. Если вы привыкли прыгать в активы и вылетать из них через день, то это не сюда. Торги идут, но объемы не фонтан. Продать пачку паев по хорошей цене за 5 минут не выйдет. Но если вы рассматриваете это как вложение на пару-тройку лет, то проблема исчезает сама собой.
3. Внутренние комиссии. Они есть у тех самых «дочерних» фондов. Это плата за управление и так называемая success fee (процент от прибыли). Управляющие тоже хотят есть. И заявленная доходность в 20% — это уже после того, как они отрезали свой кусок.
Если честно, я долго относился к таким конструкциям скептически. Казалось: ну зачем эти сложности? Но сейчас, когда экономика дает нам очередной квест на выживание, иметь в портфеле кусок реального бетона и складов, которые приносят деньги здесь и сейчас, — это, пожалуй, разумно.
Плюс есть надежда, что ключевая ставка начнет снижаться. Если это случится, денежный поток от недвижимости станет цениться на рынке гораздо выше. И цены на такие фонды поползут вверх.
Поэтому я перестал отмахиваться. Теперь буду присматриваться. В конце концов, возможность купить 8 коммерческих зданий за 5 минут — звучит красиво. Даже если вы делаете это с телефона, лёжа на диване.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Это просто мои мысли вслух.