Вы думаете, что богатые люди сдают квартиры? Нет. Это занятие для среднего класса. Те, кто реально разбогател, не бегают с ключами по пяти объектам, не меняют смесители и не выслушивают жалобы соседей. Им это не выгодно ни по времени, ни по деньгам.
Коммерческая недвижимость вместо жилой
Вместо возни с жильём богатые покупают коммерческие объекты и сдают их крупным сетям (Пятёрочка, Магнит, Ozon). Договор на 10–15 лет. Коммуналку и ремонт платит арендатор. Цена квадратного метра такая же, как у жилья, а хлопот в десять раз меньше. Один сетевой магазин приносит столько же, сколько 5–10 квартир. И не надо звонить по ночам, что сломался кран.
Пассивные инвестиции в фонды недвижимости
В России это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) или зарубежные REIT. Вы покупаете долю в пуле коммерческих объектов. Дивиденды приходят раз в квартал. Всеми проблемами управляет компания. Доходность — 8–12% годовых в валюте. Порог входа — от 300 тысяч рублей. Ни одного звонка от арендатора.
Субаренда и коворкинги
Богатые не сдают квадратные метры, они сдают бизнес-места. Покупают помещение, открывают коворкинг и сдают их посуточно. Маржинальность выше в 2–3 раза, чем у жилой аренды. Но геморроя больше. Поэтому они нанимают управляющую компанию и получают чистый доход.
Облигации застройщиков вместо строительства
Вместо того чтобы покупать квартиру в новостройке и ждать сдачи, богатые покупают облигации застройщика под 20–25% годовых. Риск выше, чем у вклада, но и доходность сопоставима с арендой. И не надо заниматься ремонтом, искать жильцов, платить налоги с продажи. Когда дом сдан, можно получить квартиру в счёт погашения или вывести деньги с процентами.
Что делать обычному человеку?
Снимать квартиру, а деньги вкладывать в бизнес или ценные бумаги. Аренда жилья сейчас дешевле ипотеки в 2–3 раза. А разницу можно направить на инвестиции. Если всё-таки хотите сдавать, берите комнату в общежитии или апартаменты в туристическом кластере. Там окупаемость выше и арендаторы не живут годами — меньше риска остаться без платежей.
Главный вывод
Сдача квартир — актив для консерваторов и тех, кому нравится возиться с людьми. Богатые предпочитают коммерческую недвижимость, инвестиционные фонды или облигации. Их время дороже. Не становитесь заложником одной квартиры. Диверсифицируйте. Настоящий пассивный доход — когда вы забыли, какой актив принёс деньги, и просто видите приход на счёт. Ваши деньги должны работать, а не вы на них.