🏗️ Строительный шторм: как застройщики выживают при конских ставках
Прошлый год был для девелоперов настоящим испытанием: ключевая ставка 21%, ипотека под 30% и полная неопределенность.
2 дня назад в «Коммерсанте» вышел большой материал про «выживание» застройщиков в условиях жесткой политики ЦБ. Статья вышла с моими комментариями, так что делюсь основными мыслями.
Если коротко - как девелоперы спасались?
🏠 ПИК затянул пояса и урезал дивиденды в два раза.
🏠 «Самолет» начал распродавать землю, чтобы закрыть дыры.
«Эталон» и Mr Group ушли в премиум-сегмент и коммерческую недвижимость, чтобы не зависеть от ипотечников.
Мой взгляд на ситуацию: почему расслабляться пока рано?
Несмотря на начало цикла снижения ставок, текущая ипотека под 18-19% - это все еще неподъемные условия для большинства людей. Я убежден: рынок по-настоящему оживет лишь при ставках в 10-12%.
Логика простая: пока банки дают по вкладам 14% годовых, мало, кто понесет деньги в бетон. Но как только доходность депозитов упадет еще сильнее, на рынок недвижимость пойдет колоссальное количество денег. Вот тогда начнется настоящая жара.
Согласно совместному исследованию «Яндекс Недвижимости» и РБК, 52% россиян при снижении ставок по депозитам готовы инвестировать в покупку жилья.
По оценке инвестиционной платформы SimpleEstate, на рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в 2026 году после дальнейшего снижения ключевой ставки может выйти до 210–250 млрд руб. «депозитных» денег.
У многих сейчас есть иллюзия, что предложение избыточно, спроса нет, и рынок вот-вот рухнет. Однако цифры говорят об обратном.
В Москве назревает серьезный дефицит жилья со сдачей в 2026-2027 годах. Особенно это касается востребованных малых форматов: студий и «евродвушек».
Важно понимать: сегмент «комфорт» в старых границах Москвы практически исчерпан - его достраивают лишь единичные игроки и Фонд реновации. Большинство девелоперов ушли в бизнес- и премиум-классы со своей спецификой.
В такой ситуации бессмысленно смотреть на «средний индекс по городу». Динамика цен сильно зависит от локации и качества конкретного проекта. Дефицитные объекты в любом случае будут расти в цене.
📍 Кейс в Крылатском (его я
Я делился всеми подробностями этой покупки здесь на канале, поэтому многие из вас видели этот процесс в деталях.
Наглядный пример того, как работают правильные локации: Меньше чем за год стоимость квартиры, которую я приобретал у застройщика, выросла с 14,3 млн до 22,7 млн рублей. Даже с учетом возможного дисконта при перепродаже, доходность на вложенный капитал остается крайне высокой, так как объект приобретался с привлечением ипотечного плеча.
Чего ждать дальше?
В 2025 году объем новых запусков сократился на 12%. Это создает предпосылки для дефицита предложения к 2027 году, что может спровоцировать резкий скачок цен ❗️
✅ Я думаю, что будущее - за проектами комплексной застройки. У девелоперов в таких локациях больше возможностей для финансового маневра и управления рисками. Ожидаю, что во второй половине 2026 года, на фоне снижения ключевой ставки и притока денег с депозитов, показатели строительного сектора начнут активно восстанавливаться.
Если вам интересно развивать эту тему дальше и хотите видеть посты по теме недвижимости - жду от вас реакции! 🔥