Сегодня я поделюсь с вами примером конкретного кейса инвестиции в паркинг.
Данный кейс основан на моем личном опыте, поэтому, несмотря на то, что цены на паркинг, ставки аренды и другие параметры могут отличаться от места к месту, тем не менее вы увидите самый реальный кейс, основанный на реальных цифрах, и сможете прикинуть их для себя и вообще понять, сколько может приносить инвестиция в паркинг.
Начну с того, что паркинг я покупал в принципе в кредит. У меня были деньги от нескольких кредитов под разные ставки. Эти кредиты я брал летом 2023 года, поэтому ставки по ним были не такие большие. Для расчета кейса я возьму среднюю ставку, которая равна 18,5%.
Немного поиграв на бирже, я решил часть денег вложить в «недвижимость». Единственным доступным вариантом оказалось, конечно, паркоместо в соседнем доме. Я взял самое дешёвое место, которое было. Оно маленькое и в углу.
Прежде всего мне пришлось оформить сделку покупки.
Как купить паркинг?
При покупке паркинга вам нужно прежде всего знать, что для него существуют в основном два вида собственности.
1. Частная собственность на машино-место. Это официальный объект недвижимости, на который регистрируется право собственности, о чем есть запись в реестре недвижимости (ЕГРН). Поэтому, если вы покупаете у кого-то такой паркинг, вы должны сначала проверить запись о нем в ЕГРН.
В общем, это полноценная недвижимость, которая будет отражаться у вас в личном кабинете налоговой и за которую вы будете платить налог на собственность.
Но мне попался другой вариант.
2. Долевая собственность в ГСК. Это кооператив, который владеет парковкой и занимается ее содержанием. Вы покупаете не саму недвижимость, а долю в кооперативе, так называемый «пай». Этот пай связан с конкретным машино-местом, и вы обладаете в принципе такими же правами собственности, как и в случае регистрации недвижимости в ЕГРН. Вы можете продать пай или сдать паркоместо в аренду. Только запись о вашей собственности делается не в государственном реестре, а в реестре кооператива.
Для покупки парко-места вы должны вместе с собственником прийти в кооператив и, с участием председателя, подписать тройственный договор купли-продажи. Подтверждающим документом вашей собственности станет книжка члена кооператива.
В итоге я купил пай (паркоместо площадью 14 квадратных метров) за 940 тысяч рублей.
Неприятным сюрпризом (о котором я, впрочем, был предупрежден) оказалась стоимость ЖКХ – 5 тысяч рублей в месяц.
Как сдать паркинг в аренду?
После получения ключей можно начать сдавать паркинг в аренду. Цену можно определить, посмотрев объявления на «Авито». Там же следует дать и свое объявление. Я пробовал другие площадки, но на них нет спроса.
Желающие снять место находятся быстро (в моем случае). Я установил цену ниже всех в доме в 14 тысяч рублей в месяц. В неделю было по 3-4 запроса. Не все, правда, потом приходили на встречу, и не всех устраивало само место. Но в общем арендаторы находятся без проблем и без долгих ожиданий.
Важный момент: для сдачи паркинга в аренду я бы советовал вам зарегистрировать ИП. Можно легко и просто зарегистрировать ИП на АУСН. В этом случае не надо сдавать никакой отчетности и платить никаких взносов, при этом налог снижается до 8% от доходов. Иначе, если вы будете платить 13%, ваш инвестиционный кейс может не сойтись на горизонте 5 лет. В моем случае, по крайней мере, он бы не сошелся.
Давайте теперь перейдем непосредственно к финансовому кейсу.
Сколько можно заработать на сдаче паркинга в аренду?
Давайте сначала подобьем все цифры:
Стоимость паркинга 940 тысяч рублей.
Мы считаем, что эту сумму мы взяли в кредит под 18,5% на пять лет.
Ежемесячный платеж при этом составит чуть более 24 тысяч рублей.
Цена сдачи в аренду 14 тысяч рублей. В кейс, который вы увидите ниже, я закладываю увеличение цены аренды на 1 тысячу раз в год. Это индексация на 5-7 процентов. То есть немного, и этого реально добиться.
Стоимость ЖКХ (обслуживания паркинга) 5 тысяч рублей. В кейс закладываю увеличение стоимости ЖКХ на 10% раз в год. ЖКХ растет, от этого никуда не деться.
Налог 8% от цены аренды.
Ниже в кейсе, в строке «доход», я уже вычитаю стоимость ЖКХ и налог из выручки от аренды.
Прокомментирую данный кейс.
1. За пять лет мы получаем доход от сдачи в аренду (за вычетом костов на ЖКХ и налога) в 517 тысяч рублей.
2. При этом мы платим 508 тысяч рублей в виде процентов по кредиту.
3. Итоговая прибыль за 5 лет (разница между доходом и уплаченными процентами) составляет 9 тысяч рублей.
4. При этом за пять лет мы отдаем еще тело кредита, которое равно, как вы помните, 940 тысяч рублей). Учитывая прибыль в 9 тысяч за пять лет, наш «денежный поток» (извините, если название не совсем корректное, но я не смог подобрать другое) за это время составил минус 931 тысячу.
Какой вывод можно сделать? Кейс покупки паркоместа в кредит для сдачи его в аренду невыгодный?
Да нет, он выгодный.
От выручки за сдачу в аренду мы отбили проценты по кредиту. А сам паркинг, не имея собственных денег для покупки на момент оформления сделки (будем считать так), мы купили на 9 тысяч рублей дешевле в рассрочку на пять лет.
И я думаю, вы уже поняли, чего не хватает в данном кейсе. В нем не хватает фактической стоимости нашего паркинга через пять лет. Та сумма, на которую он подорожает, и будет наш профит.
На большем горизонте профит будет еще больше, так как уйдут затраты на кредит.
Вот так выглядит финансовый кейс инвестиции в паркинг.
На этом канале я планирую выложить еще несколько подобных кейсов с недвижимостью.
Подписывайтесь и задавайте ваши вопросы в комментариях.