Парус Макс: что нового?

Писал в прошлый раз про Парус Макс, я его покупал в августе 2025, фонд за эти 7 месяцев вырос на 13% или на 23% в годовом выражении.

Что внутри актива?

Это фонд фондов, который вкладывает в фонды УК Парус. Если не хочется покупать каждый фонд по отдельности, можно диверсифицироваться и купить сразу портфель из 8 фондов:

Парус Золя, ТРМ, Крас — по 20–23%

Парус ДВН, Парус-Лог, Парус-СБЛ, Парус-ОЗН — по 4–7%

Плюс НОРД — около 16%

Это все фонды, в составе которых в основном складская недвижимость, есть также фонд на торговую недвижимость и офисный центр.

Причём полученные выплаты реинвестируются в покупку новых паёв. Фактически это ставка на рост рынка недвижимости.

Есть дисконт к СЧА:

СЧА на конец января 2026 - 1631 рубль, текущая цена в стакане около 1540 рублей.

1)Покупка с дисконтом к СЧА -это всегда интересный момент. Сейчас дисконт около 8%, хотя ранее фонд торговался ближе к справедливой стоимости.

2)Если дисконт сократится - это может дать дополнительный апсайд.

Причины коррекции:

За 2025 год фонд показал доходность свыше 40% (лучший результат среди фондов Паруса) при прогнозе УК около 31%.

Часть инвесторов зафиксировала прибыль, что создало давление на цену.

При этом прогнозная доходность на 2026 год (без учета дисконта к СЧА) снизилась до ~20,3%, что делает фонд менее привлекательным относительно других фондов Паруса.

Инструмент торгуется на бирже, и в моменты активных сделок отдельных участников цена может отклоняться от фундаментальной стоимости.

По мере стабилизации структуры инвесторов такие движения, как правило, сглаживаются.

Плюсы Макса

1) Нулевые комиссии внутри фонда

2) Диверсификация по объектам, регионам и арендаторам (от Ozon до Золотого Яблока)

3) Реинвестирование дохода => работа сложного процента

Минусы

1) нет регулярных выплат

2) отсутствует денежный поток «на руки» (подходит не всем инвесторам)

Резюме

Фонды недвижимости в целом остаются интересным классом активов на горизонте снижения ключевой ставки — с одной стороны защищают от инфляции, с другой дают потенциал роста.

Макс - это ставка именно на рост недвижимости, так как весь доход реинвестируется.

УК прогнозирует около 20% доходности, плюс есть потенциальный апсайд за счёт дисконта к СЧА (~8%).

Вопрос, много это или мало - каждый решает сам.