Сейчас на рынке жилья происходит очень странная и одновременно тревожная ситуация, которую многие пока недооценивают.
Казалось бы, если спрос на квартиры резко снижается, цены должны пойти вниз. Но в России рынок недвижимости живет по своим законам. Продажи новостроек в крупнейших городах страны за год рухнули более чем на 20%, а в некоторых регионах почти вдвое. Например, в Волгограде количество сделок сократилось практически на 50%. В Москве падение составило около 37%, в Новосибирске — более 25%.
Но самое интересное другое.
Несмотря на охлаждение спроса, стоимость квадратного метра продолжает расти. И это уже главный парадокс 2026 года.
Средняя цена новостроек в городах-миллионниках выросла более чем на 12% за год. В Москве квадратный метр уже приблизился к 720 тысячам рублей, в Санкт-Петербурге — к 368 тысячам.
А все потому, что рынок сейчас держится не на реальном спросе населения, а на попытке застройщиков выжить в условиях дорогих денег.
Высокая ключевая ставка фактически убила массовую ипотеку. Люди больше не готовы брать кредиты под огромные проценты. Многие предпочитают держать деньги на депозитах и получать гарантированную доходность без многолетних долговых обязательств.
Более того, даже семейная ипотека стала менее доступной. Государство ужесточило правила, а рассрочки, которые последние два года активно спасали рынок, постепенно теряют эффективность. Теперь информация по ним уходит в бюро кредитных историй, а сами девелоперы начали сворачивать программы с минимальными первоначальными взносами.
И вот здесь начинается самое важное.
Рынок недвижимости впервые за долгое время перестал быть рынком покупателя. Но и рынком продавца он уже тоже не является.
Это состояние подвешенности. С одной стороны, люди не могут покупать жилье в прежних объемах. С другой — застройщики не могут резко снижать цены, потому что себестоимость строительства продолжает расти.
Дорожают материалы, рабочая сила, кредиты для самих девелоперов.
Фактически сейчас отрасль балансирует на очень тонкой грани.
Не случайно власти уже открыто говорят, что запас прочности у многих застройщиков практически исчерпан. И это очень серьезный сигнал.
Потому что если высокая ставка сохранится еще надолго, рынок может столкнуться не просто с замедлением, а уже с полноценным кризисом ликвидности у части строительных компаний.
При этом я не жду масштабного обвала цен, как многие прогнозируют. Причина проста: нового жилья строится все меньше. За первые месяцы 2026 года ввод новостроек сократился почти на 24%. А значит, предложение постепенно начинает сжиматься.
Именно поэтому в ближайшие годы рынок недвижимости, скорее всего, разделится на две части.
Первая — качественные проекты в крупных городах с хорошей инфраструктурой. Там цены продолжат держаться относительно устойчиво.
Вторая — слабые проекты в перегретых регионах, где могут начаться реальные проблемы с продажами и финансированием.
Ключевой фактор для всей отрасли сейчас только один — ставка ЦБ.
Пока она остается высокой, рынок будет находиться в состоянии заморозки. Но как только ключевая ставка опустится хотя бы к уровню 8–10%, ситуация может резко измениться. Деньги снова начнут уходить с депозитов в недвижимость, ипотека оживет, а спрос восстановится.
Именно поэтому сейчас мы наблюдаем не конец рынка недвижимости, а его очень болезненную перестройку.