Когда я увидел свежие расчеты по ипотеке в Москве, то подумал, что цифры больше напоминают зарплаты топ-менеджеров, чем требования к обычным покупателям жилья.
Судите сами. Чтобы сегодня приобрести в столице обычную однокомнатную квартиру по рыночной ипотеке, ежемесячный доход должен составлять не менее 378 тысяч рублей. Если речь идет о двухкомнатной квартире, планка поднимается уже до 564 тысяч рублей в месяц.
И это при условии, что у вас уже есть первоначальный взнос в размере 30% стоимости жилья.
Фактически рынок сам показывает, насколько сильно изменилась ситуация за последние несколько лет. Еще недавно ипотека считалась главным инструментом решения жилищного вопроса для среднего класса. Сегодня она постепенно превращается в продукт для людей с доходами значительно выше средних по стране.
Почему ипотека перестала быть массовой? Причина проста.
Стоимость недвижимости остается высокой, а ставки по кредитам хоть и снизились относительно пиковых значений, но все еще находятся на уровнях, которые создают огромную долговую нагрузку на семейный бюджет.
В результате покупатели вынуждены либо откладывать сделку, либо искать льготные программы. Именно поэтому сейчас особое значение приобрела семейная ипотека. В этом случае требования выглядят уже более реалистично.
Для покупки однокомнатной квартиры необходим доход около 238 тысяч рублей, а для двухкомнатной — примерно 428 тысяч рублей в месяц.
Однако воспользоваться программой могут далеко не все.
Государство сохраняет жесткие критерии отбора: наличие маленьких детей или ребенка-инвалида, а также ряд дополнительных условий по использованию программы.
Что может измениться уже в ближайшие месяцы?
Сейчас активно обсуждается новая модель семейной ипотеки. Главная идея заключается в том, чтобы размер льготной ставки зависел от количества детей в семье.
Чем больше детей — тем выгоднее условия кредитования.
Кроме того, рассматривается возможность увеличения максимального размера кредита для покупки квартир площадью свыше 60 квадратных метров.
На мой взгляд, именно эта мера выглядит наиболее логичной. Семья с двумя или тремя детьми объективно нуждается не в компактной однокомнатной квартире, а в полноценном семейном жилье. Текущие лимиты зачастую не позволяют решить этот вопрос комфортно.
Что происходит на самом деле?
Если посмотреть глубже, становится понятно: проблема уже давно не только в ипотечных ставках. Мы наблюдаем постепенный разрыв между стоимостью жилья и доходами населения.
Именно поэтому даже снижение ключевой ставки не приводит к мгновенному восстановлению спроса. Люди стали гораздо осторожнее относиться к долгам. Они внимательно считают переплату, оценивают риски и понимают, что ипотека на 20–30 лет — это решение, которое влияет на всю финансовую жизнь семьи.
Поэтому, сегодня рынок недвижимости находится в точке перелома.
Если для покупки однокомнатной квартиры требуется почти 400 тысяч рублей ежемесячного дохода, проблема уже не в покупателях. Проблема в доступности жилья как таковой.
Поэтому дальнейшая судьба рынка будет зависеть не только от действий Центрального банка, но и от того, насколько эффективно государство сможет расширить программы поддержки семей и повысить доступность кредитования.
Иначе ипотека рискует окончательно превратиться из массового инструмента в продукт для узкого круга обеспеченных граждан.