Тема: Честная доходность аренды: считаем чистый процент на вложенный капитал Инвесторы в недвижку часто видят купюры, а не расходы и время Правда в том, что квартира «даёт» доход только на бумаге, пока ты не вычел простой, ремонты, налоги и свою нервную систему, поэтому сегодня соберём честную формулу и проверим, действительно ли кирпичи работают лучше вкладов и облигаций Начинай с валовой выручки: рыночная аренда умноженная на 12 месяцев кажется логичной, но реальность любит поправку на вакансию, поэтому честно заложи 1–2 месяца простоя в год, особенно если сдаёшь без управляшки и в среднем ценовом сегменте Далее режем постоянные расходы, которые почему‑то всегда забываются, а потом внезапно прилетают, это содержание жилья на собственнике, взносы на капремонт, страховка квартиры и гражданской ответственности, мелкий ремонт и расходники, замены техники и мебели по графику, комиссия банка за переводы, плюс отдельной строкой управляющая компания, если она есть Налоги — без героизма, но по правилам, самозанятость (НПД) даёт 4% с платежей от физлиц и 6% от юрлиц в пределах лимита, классический НДФЛ 13% берётся с дохода, но можно уменьшить базу документированными расходами, не забывай, что серые схемы бьют по сну и ликвидности, а хороший сон стоит денег Стартовые издержки многие не относят к доходности, и зря, агентское вознаграждение за поиск арендатора, госпошлины, косметический ремонт перед сдачей и комплект мебели — всё это надо амортизировать на срок, например, разбить на 24–36 месяцев, иначе «доходность» будет надуваться воздухом 🧮 Ипотека делает картину сложнее, но честнее, считаем доходность на собственный капитал, то есть первый взнос плюс ремонт и мебель, проценты по кредиту относятся в расходы, а тело долга туда не трогаем, сравниваем получившийся чистый процент не с мечтой, а с альтернативами — вкладами и ОФЗ сопоставимой дюрации и риском Формула проста по смыслу, хоть и длинная: Чистая годовая прибыль = Валовая выручка минус вакансия минус коммуналка на собственнике минус ремонты и амортизация мебели минус страховка и управление минус налоги минус проценты по ипотеке, Чистая доходность = Чистая прибыль / Вложенный капитал, если меньше консервативных ОФЗ плюс премия за труд и риск, то ответ очевиден 🏠 В практике лучше всего работает таблица с трезвыми допущениями, впиши аренду как есть, заложи 8–15% на простой, 1–2% от стоимости в год на содержание и мелкий ремонт, 3–5% на амортизацию мебели и техники, добавь налог по твоему режиму и управлялку, нажми «итог» и не забудь проверить сценарий «плохой год» с двумя простоями и внеплановой заменой техники 💸 Решение стоит принимать не сердцем, а цифрами, если объект тянет ОФЗ только при идеальном заселении и твоём постоянном участии, то это не инвестиция, а подработка, оставь перфекционизм дизайнерам, а себе оставь дисциплину и расчёт, так портфель растёт, а не обижается на реальность ✅ Пиши в комменты, посчитаем твою квартиру вместе, жми реакцию и подписывайся на мой профиль в БАЗАРЕ, будет ещё полезнее 🧱
