Я давно не видел такой странной ситуации на рынке недвижимости. Цены растут, предложение тоже есть, а деньги в рынок не идут.
🗓 За первый квартал 2026 года застройщики в Москве и области недосчитались почти 20% выручки. При этом стоимость квадратного метра за год выросла больше чем на 20%.
То есть формально рынок «дорогой», но по факту — слабый. Парадокс? Нет. Это классическая стадия охлаждения.
❗️ Главная причина — ипотека.
Когда ставка около 20%, разговоры про «доступность жилья» просто теряют смысл. Для большинства людей это не инвестиция, а неподъёмный ежемесячный платёж.
Раньше ситуацию вытягивала семейная ипотека. Но с февраля правила ужесточили: теперь один льготный кредит на семью вместо двух.
Рынок отреагировал мгновенно — в феврале спрос на новостройки рухнул почти на 50%. И это не временный шум. Я тут фиксирую смену поведения покупателей.
Люди просто заняли выжидательную позицию. Они видят высокие цены, дорогие кредиты и не понимают, зачем спешить. Особенно когда нет уверенности в доходах и экономике.
В такие моменты рынок не падает резко. Он «замирает».
При этом застройщики не спешат снижать цены. Они действуют тоньше: дают рассрочки, небольшие скидки, двигают сроки вывода новых проектов. Но суть остаётся прежней — цены держат.
И это тоже логично. Себестоимость выросла, дешёвого строительства больше нет.
🕯 Но здесь возникает перекос. Бюджетные квартиры быстро раскупаются, а новые проекты всё чаще выходят в более дорогом сегменте. В итоге рынок сам себя загоняет в ситуацию, где доступного жилья становится меньше.
И это усиливает падение спроса.
🏠 Самый показательный момент — объём нераспроданного жилья. Сейчас это около двух третей всего рынка.
Фактически большинство строящегося жилья стоит без покупателя. И это уже не просто «временная пауза».
Интересно, что в Петербурге ситуация другая — там продажи растут. Это ещё раз показывает: проблема не в самой недвижимости, а в конкретных условиях рынка.
Где есть баланс цены и доступности — там есть спрос. Где его нет — рынок встаёт.
👀 Как вижу я, мы вошли в фазу, когда недвижимость перестала быть «очевидной покупкой». Раньше люди брали, потому что «надо» и «будет дороже». Сейчас включилась рациональность.
Что дальше? Если ставка начнёт снижаться — рынок оживёт. Но не резко, а постепенно. Если нет — нас ждёт затяжной период слабых продаж, где выживут только сильные девелоперы.
И вот что важно понять. Рынок не обвалился. Он перестал верить в бесконечный рост. А это всегда начало новой реальности.