После поста о запретах на дарение мне позвонила тётя Люба, соседка по даче. Ей 75, она хочет переписать свою трёшку на единственную дочь. «А то умру, — говорит, — и начнутся суды». Я спросил: «А вы уверены, что дочь не продаст квартиру через месяц?» Тётя Люба задумалась. Оказывается, она об этом даже не думала. Она просто хотела сделать «как лучше». В итоге мы нашли вариант, который и её защитил, и дочь не обидел, и налогов не возникло. Рассказываю, как мы рассуждали и что из этого вышло
Я не нотариус и не юрист.
Какие вообще есть вариант
Передать квартиру детям можно четырьмя способами: дарение, завещание, договор ренты и купля-продажа. У каждого свой нюанс
Дарение — самый простой, но самый рискованный. Квартира переходит ребёнку сразу, и он становится полноправным собственником. В любой момент он может продать жильё или выселить дарителя. Если ребёнок в браке, квартира может стать общей собственностью супругов, и при разводе её поделят. Плюс только один: между близкими родственниками налог на дарение не платится
Завещание — безопаснее для родителя, но менее надёжно для ребёнка. Пока собственник жив, он остаётся хозяином. Но после его смерти наследникам придётся делить имущество, доказывать родство, платить госпошлину. К тому же завещание легко оспорить
Договор ренты — хорош для одиноких пожилых людей. Ребёнок обязуется содержать родителя до конца жизни, а взамен получает квартиру. Но если отношения испортятся, договор можно расторгнуть через суд
Купля-продажа — самый невыгодный налоговый вариант. Ребёнок платит за квартиру, а потом может получить вычет, но если сделка между родственниками, в вычете откажут
Мы с тётей Любой выбрали гибридный путь — дарение с сохранением права проживания
--
Что мы сделали и почему это сработал
Тётя Люба хотела, чтобы дочь стала хозяйкой, но при этом боялась, что та продаст квартиру или приведёт квартирантов. Мы пошли к нотариусу и составили договор дарения, в который включили пункт: «Одаряемый обязуется сохранить за дарителем право пожизненного проживания и пользования данной квартирой». Дочь согласилась. Теперь она собственница, но без согласия мамы не может ни продать, ни заселить постороннего
Налогов при этом не возникло, потому что дочь — близкий родственник. Сделку зарегистрировали в Росреестре, и через неделю тётя Люба получила выписку с новым собственником, но с обременением в свою пользу. Теперь она спокойна, а дочь знает, что мама защищена
--
Какие ещё способы защитить себя при дарени
· Составить брачный договор у одаряемого. Если дочь замужем, пусть заключит с мужем соглашение, что подаренная квартира не является совместной собственностью. Тогда при разводе зять не претендует
· Подарить не всю квартиру, а долю. Например, 1/2. Тогда даритель остаётся совладельцем и может контролировать, что происходит с жильём
· Оформить завещание, а не дарение. Если отношения с детьми напряжённые, лучше не дарить при жизни. Завещание можно изменить в любой момент, и никто об этом не узнает
· Заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Это рента. Ребёнок обязуется содержать родителя до смерти, и только после этого становится собственником. Это дисциплинирует
--
Что мне кажется самым важны
Прежде чем подписывать бумаги, спросите себя: «Что будет, если?
· Если ребёнок попадёт в аварию и погибнет — квартира уйдёт его наследникам (например, супругу, с которым вы не ладите)
· Если ребёнок захочет продать квартиру — вы окажетесь на улице
· Если ребёнок разведётся — часть вашей квартиры достанется чужому человеку
Хороший юрист всегда предлагает прописать в договоре условие о возврате квартиры дарителю в случае смерти одаряемого. Это называется «право обратного дарения» или «отменительное условие». Мы с тётей Любой тоже это обсудили, но дочь настояла, что мама переживёт всех. Я лишь зафиксировал их договорённость
Нет идеального способа передать квартиру. Есть только тот, который подходит именно вам. Главное — не делать этого втихую, без юриста и без разговора с родными.
