Рынок новостроек подал тревожный сигнал, который многие пока недооценивают. Я посмотрел свежую статистику по крупнейшим застройщикам — и картина изменилась резко.
Доля жилья, которое сдается с переносом сроков у топ-девелоперов, за год выросла почти в 4 раза. Это уже не шум — это тренд.
🔍 Что происходит по факту
❗️ У крупнейших застройщиков задерживается уже 12,7% строящихся площадей
❗️ Год назад было около 3%
❗️ В метрах — это почти 2 млн кв. м со сдвинутыми сроками
Хуже всего динамика у крупных игроков: у группы Самолет и Эталон переносы затрагивают примерно каждый четвертый строящийся метр. У ПИК и ряда других — ниже 10%, но при их объемах это тоже много.
Для рынка с проектным финансированием нормой считались «единичные проценты». Двузначные значения — это уже зона риска.
🗓 Почему сроки поползли
Причины системные, не точечные:
🔹 дорогие кредиты для застройщиков
🔹 ставка съедает маржу проектов
🔹 материалы и логистика нестабильны по цене
🔹 нехватка рабочих кадров
🔹 охлаждение спроса после сворачивания массовой льготной ипотеки
🔹 раньше действовал мораторий на штрафы — дисциплина сроков просела
Когда деньги дорогие — скорость стройки почти всегда падает.
🔥 Где начинается опасная зона
Если у девелопера сдвинуто 25%+ портфеля — это уже не фон, а перегрузка модели:
🔹 выше риск кассовых разрывов
🔹 выше зависимость от продаж
🔹 выше чувствительность к ставке
🔹 выше вероятность реструктуризаций проектов
Особенно если покрытие кредитов эскроу-счетами ниже ~70%.
👀 Что это значит для дольщика — конкретные действия
Сейчас штрафной мораторий закончился. Работает стандартная защита. Если срок передачи квартиры нарушен:
🔹 начисляется неустойка: 1/150 ключевой ставки за каждый день от цены ДДУ
🔹 сначала — письменная претензия застройщику
🔹 далее — суд
🔹 при отказе платить добровольно → дополнительный штраф 5% от присужденной суммы
Если просрочка более 2 месяцев:
🔹 можно в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ
🔹 потребовать возврат денег + проценты
Важно: период старого моратория в расчёт штрафов не входит.
⚠️ Риск банкротств — что с деньгами
Точечные проблемы у слабых игроков в 2026 году я считаю вероятными. Но:
🔹 деньги дольщиков лежат на эскроу
🔹 на счетах уже около 7+ трлн ₽
🔹 застройщик получает их только после ввода дома
Это сильно снижает системный риск для покупателей.
💸 Что будет с ценами
Ожидания по году:
🔹 первичка: рост в районе до 5–6%
🔹 местами — стагнация
🔹 больше скидок и рассрочек
🔹 дефицит готовых объектов в отдельных локациях
Если доля задержек у крупных игроков уйдет к 15–20%, рынок ждет волна консолидации: сильные будут забирать проекты слабых.
🏠 Если покупаете новостройку сейчас:
🔹 смотрите не рекламу, а статистику переносов
🔹 проверяйте долю задержанных объектов у девелопера
🔹 оценивайте долговую нагрузку группы
🔹 закладывайте +3–6 месяцев к заявленным срокам
Рынок не рушится. Но фаза «всё по графику» закончилась. Теперь выигрывают те, кто проверяет цифры, а не буклеты.