Часть 3. Недвижимость (8%)

Предыдущая часть 2.

На диаграмме выделены фонды на коммерческую недвижимость ( Парус-Норд $RU000A104KU3 ) и на золото (о нем поговорим в следующей части).

◀️ Управляющая компания (УК) Парус отличается прозрачностью своих фин.моделей и кредитным плечом для объектов недвижимости уровня Core / Core+.

↪️ Кредитное плечо означает, что, например, половина объекта покупается за средства пайщиков УК Парус, а вторая половина в кредит у банка. Затем кредит гасится за счет платежей арендаторов и эмиссии новых паев фонда.

(По простому: это как делаешь первый взнос, сдаешь в аренду ипотечную квартиру, а платеж по ипотеке гасишь арендными платежами + сам докидываешь немного)

↪️ Core / Core+ означает консервативный стиль инвестиций в объекты высокого качества, с низкой вакансией арендных площадей, где арендаторы - лидеры рынков, а договоры аренды долгосрочные и индексируемые на инфляцию.

➡️ Идея: стабильный рост дивидендов за счет роста ставок аренды + удорожание стоимости складской недвижимости.

Финансовая модель ПАРУС-Нордвэй предполагает доходность 29% годовых на 5 лет (до 2030 года).

За прошлые 12 месяцев доходность фонда дала 37% годовых за счет роста стоимости пая на 25% и за счет дивидендов (12%), что значительно лучше прогнозов управляющей компании. Потрясающий результат!

Минусы: фонды Парус доступны только квалам + у них странные правила доверительного управления (ПДУ), о которых я давным-давно рассказывал на одном из форумов. Вкратце описать их можно так:

"Мы тут в договорах прописали, что можем потратить все средства фонда на себя и своих партнёров, что можем принудительно погасить все ваши паи, заплатив вам вместо денег табуретками и канцтоварами, что можем выпускать сколько угодно новых паёв и продавать их, размывая доли инвесторов.

Но делать ничего из этого мы, конечно же, не будем. Мамой клянёмся!"

****

#управление #ИИС #недвижимость

Глоракс - девелопер, основанный в 2014 году в Санкт-Петербурге, за это время достаточно быстро вошел в топ-10 девелоперов региона. С 2022 года активно расширяет географию присутствия, сейчас компания работает в 11 регионах России.

По объему текущего строительства GloraX отстает от крупнейших публичных застройщиков, занимая 21 строчку рейтинга ЕРЗ. Но при этом, застройщик самый быстрорастущий: за этот год компания выросла на 23 строчки.

Параметры выпуска Глоракс 001Р-05:

• Рейтинг: ВВВ (АКРА, прогноз "Стабильный"), ВВВ+ (НКР, прогноз "Стабильный")

• Номинал: 1000Р

• Объем: 3 млрд рублей

• Срок обращения: 3,5 года

• Купон: не выше 21,00% годовых (YTM не выше 23,14% годовых)

• Периодичность выплат: ежемесячно

• Амортизация: нет

• Оферта: нет

• Квал: не требуется

• Дата сбора книги заявок: 23 января

• Дата размещения: 28 января

Актуальные обзоры, которые вы могли пропустить:

• Whoosh 1Р5 и 1Р6 с доходностью до 23%

• АПРИ 002Р-13 (YTM не выше 28,08%)

Финансовые результаты по итогам 2025 года: 

• Объем заключенных договоров: увеличился на 80%, до 219,6 тыс. кв. м.

• Продажи недвижимости в денежном выражении: выросли на 47%, до 45,9 млрд рублей, превысив собственный прогноз, данный во время IPO.

• Количество заключенных договоров: увеличилось на 111%, до 6 320 штук.

• Средняя цена квадратного метра квартир и апартаментов: составила 214 тыс. рублей благодаря смещению продаж в регионы.

В чем секрет успеха:

Всего за год с небольшим компания не просто вышла в новые города, а взрывными темпами увеличила свою стройплощадку: количество проектов выросло в 6 раз, а активное строительство — более чем вдвое.

Драйвером такого рывка стала региональная стратегия: захват рынков через доступный комфорт-класс, слияния и поглощения (как покупка «ЖилКапИнвеста» во Владивостоке) и игра на макротрендах — от льготной ипотеки на Дальнем Востоке до общего снижения стоимости кредитов.

В обращении на бирже 3 выпуска биржевых облигаций. Из них выделил бы:

• ГЛОРАКС оббП04 $RU000A10B9Q9 Доходность к погашению: 20,72%. Купон: 25,50%. Текущая доходность: 22,64% на 2 года 2 месяца.

• ГЛОРАКС 001P-03 $RU000A10ATR2 Доходность к погашению: 19,35%. Купон: 28,00%. Текущая доходность: 25,28% на 1 год

Что готов предложить нам рынок долга:

• ГК Самолет БО-П18 $RU000A10BW96 (21,18%) А- на 3 года 4 месяца

• АПРИ БО-002Р-11 $RU000A10CM06 (26,79%) ВВВ- на 2 года 6 месяцев

• Брусника 002Р-04 $RU000A10C8F3 (23,82%) А- на 2 года 6 месяцев

• Эталон Финанс 002P-04 $RU000A10DA74 (21,64%) А- на 1 год 9 месяцев

• ЛЕГЕНДА обб2П04 $RU000A10C6Z5 (21,91%) ВВВ на 1 год 6 месяцев

По итогу: Как по мне, данное предложение - это хорошая возможность зафиксировать привлекательную доходность на 3,5 года. Уровень риска по данному инструменту выглядит оправданным, особенно на фоне прогнозируемого снижения ключевой ставки и оживления в строительной отрасли.

По сравнению с ключевыми конкурентами, стартовое предложение Глоракс по выпуску 001P-05 выглядит заметно выгоднее — ориентир до 23,14% YTM обеспечивает премию в +2,4 п.п. к собственному выпуску 001P-04 и +1,9 п.п. к «Самолету» П18 при сопоставимом сроке. Планирую подать заявку на участие. Всех благодарю за внимание и поддержку постов.

✅️ Еще больше аналитики и полезной информации можно найти в нашем Telegram канале. Присоединяйтесь!

#облигации #аналитика #инвестор #инвестиции #расту_сбазар

'Не является инвестиционной рекомендацией