Доход от аренды квартиры — приятная вещь. Он капает каждый месяц, как будто сам собой, особенно если жильцы надёжные и не докучают. Но у этой медали есть и вторая сторона: налоги, риски, проверки, головная боль с «неофициальностью»
И всё чаще владельцы задаются вопросом: а не оформить ли самозанятость и сдавать квартиру в «белую»? Ответ не такой однозначный, как кажется на первый взгляд, но у этой идеи точно есть смысл
Что даёт статус самозанятого при сдаче жилья
Самозанятость — это специальный налоговый режим, официальное название которого — «Налог на профессиональный доход». Он создан для тех, кто работает сам на себя: репетиторов, таксистов, дизайнеров и — внимание! — тех, кто сдаёт квартиру в аренду. Главное условие — не иметь наёмных работников и не вести деятельность от имени ИП или юрлица
Если вы сдаёте квартиру, то, став самозанятым, вы просто официально декларируете свой доход через удобное приложение (например, «Мой налог»), платите 4% с поступлений от физических лиц — и спите спокойно. Никаких деклараций, бумажек, визитов в налоговую. Всё онлайн, всё быстро. А ещё — никаких штрафов, проверок, нервов, потому что вы больше не нарушаете закон
Почему это выгодно
Главный аргумент в пользу самозанятости — низкая налоговая ставка. Если сдавать квартиру официально как физлицо, придётся платить 13% НДФЛ. А вот самозанятый отдает всего 4%, если арендаторы — физические лица. Это в три с лишним раза меньше. Для доходов от 30–50 тысяч рублей в месяц — это уже ощутимая экономия
Но выгода — не только в ставке. Становясь самозанятым, вы избавляетесь от риска быть пойманным за неуплату. А этот риск с каждым годом растёт. Налоговая всё активнее отслеживает переводы на карту, движение по счетам, аренду через агрегаторы и даже объявления на «Авито». Так что лучше быть на шаг впереди, чем потом платить штраф в 20–40% от неуплаченного налога
Как это работает на практике
Оформиться просто. Нужен только паспорт и смартфон. Устанавливаете приложение «Мой налог», регистрируетесь через Госуслуги — и всё, вы уже самозанятый. Никаких справок, очередей или печатей
Как только получаете оплату от арендатора, заходите в приложение и создаёте чек: указываете сумму, описание (например, «аренда квартиры за июнь»), выбираете физлицо как клиента — чек готов. Налог считается автоматически: 4% от суммы
Раз в месяц приходит уведомление, сколько нужно заплатить. Всё можно оплатить прямо из приложения. Если ничего не заработали в этом месяце — платить не нужно. Никакой отчётности, никаких деклараций, всё проще некуда
Какие есть нюансы и ограничения
Самозанятый не может сдавать более четырёх объектов недвижимости, иначе налоговая может заподозрить предпринимательскую деятельность и потребовать оформления ИП. То есть если вы сдаёте одну-две квартиры — всё отлично. Если у вас целый дом или портфель из десяти квартир — лучше проконсультироваться
Также стоит понимать: самозанятость — это не «договор аренды», как принято в классике. Это чек за оказанную услугу. То есть юридически вы не сдаёте «имущество в аренду», а предоставляете услугу временного пользования жильём. Для большинства случаев этого достаточно, но если нужна жёсткая юридическая защита, может потребоваться отдельный договор
И последнее — статус самозанятого не даёт права на больничные, пенсию и другие социальные выплаты. Это не трудовой договор и не ИП с отчислениями. Но и взносов в ПФР или ФОМС тоже нет, поэтому всё честно: платите только с фактического дохода
Сдавать квартиру как самозанятый — это про спокойствие, законность и в долгосрочной перспективе — про выгоду. Особенно в условиях, когда контролирующие органы становятся всё более цифровыми и внимательными
Если вы сдаёте жильё и не хотите, чтобы завтра вам позвонили «из налоговой» — присмотритесь к этому режиму. А если уже перешли на самозанятость — расскажите, как проходит: всё ли удобно, с чем сталкивались, что бы посоветовали другим?
