В сентябре 2025 года Минфин РФ предложил повысить ставку НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года для покрытия растущего бюджетного дефицита. Хотя сделки с жилой недвижимостью формально освобождены от НДС, последствия этой меры окажут значительное влияние на весь рынок.
Косвенное влияние на стоимость жилья
Согласно оценкам НКР, повышение НДС может увеличить себестоимость строительства на 3-5% за счет роста цен на материалы и услуги подрядчиков. Аналитики «Финама» прогнозируют более скромный рост в 1,5-2%, но отмечают, что вторичный рынок также пострадает — риелторские комиссии могут вырасти на 1-2%.
Исторический прецедент 2019 года, когда повышение НДС с 18% до 20% спровоцировало рост цен на жилье на 5-7%, suggests что в текущих условиях эффект может быть еще более значительным.
Текущее состояние рынка
2025 год характеризуется противоречивыми тенденциями:
Цены на новостройки выросли на 20-25% в начале года
Общий спрос падает из-за высокой ключевой ставки ЦБ (17%)
Объемы ипотечного кредитования сокращаются
Завершение программ льготной ипотеки привело к падению спроса на новостройки на 20-30%
Индекс цен на жилье показывает умеренную коррекцию: 104,97 пункта во II квартале против 105,27 в I квартале 2025 года.
Бюджетные последствия и прогнозы
Повышение НДС принесет бюджету дополнительно 1,2 трлн рублей ежегодно. Долгосрочные прогнозы остаются умеренно оптимистичными: к 2033 году рынок недвижимости России может достичь $212,91 млрд при среднегодовом росте 4,42%.
Рекомендации для инвесторов
Риски:
Краткосрочный рост цен на фоне медленного снижения ипотечных ставок
Возможная коррекция на 5-10% в 2026 году при ухудшении макроэкономической ситуации
Дополнительная инфляционная волна от повышения НДС
Возможности:
Рост спроса на доступное жилье в регионах
Развитие цифровых платформ для сделок с недвижимостью
Долгосрочный тренд урбанизации
Стратегия диверсификации:
40% - новостройки с господдержкой
30% - вторичное жилье в развивающихся городах (Казань, Екатеринбург, Новосибирск)
30% - коммерческая недвижимость
Для инвесторов с ограниченным капиталом альтернативой могут стать ЗПИФы недвижимости. Повышение НДС представляет собой не катастрофу, а вызов, требующий пересмотра инвестиционных стратегий и фокуса на устойчивых сегментах рынка.