С 1 марта 2026 года в России вступают в силу масштабные изменения в земельном законодательстве. Они затронут владельцев участков, арендаторов, садоводов и застройщиков. Разберёмся, что изменится и как это повлияет на вас.
Главное нововведение: чёткое регулирование видов разрешённого использования (ВРИ)
Впервые в законе закреплено легальное определение ВРИ — «вид деятельности, разрешённый на участке, над и под его поверхностью». В Земельном кодексе появилась отдельная глава II.1, которая регулирует:
выбор ВРИ;
алгоритм его установления и изменения;
требования по эксплуатации участков.
Ключевые изменения по ВРИ
Расширен перечень документов с указанием ВРИ. Теперь сведения о ВРИ можно найти не только в градостроительном регламенте, но и в иных регламентах использования земель — например, для:
земель лесного фонда;
сельскохозяйственных угодий;
особо охраняемых территорий.
Запрет на самостоятельный выбор ВРИ арендаторами. Арендатор участка государственной или муниципальной собственности не может выбрать ВРИ, отличный от закреплённого в договоре аренды. Исключение — специальные случаи (например, комплексное развитие территорий).
Условно разрешённый ВРИ требует внесения в ЕГРН. До 1 марта 2026 года достаточно было решения или уведомления. Теперь обязательным условием является внесение данных о таком ВРИ в ЕГРН. Деятельность до регистрации будет считаться нецелевым использованием (административное правонарушение).
Вспомогательный ВРИ только как дополнение к основному. Если прекращается деятельность по основному ВРИ, использование участка по вспомогательному становится незаконным. Для установления вспомогательного ВРИ не нужно разрешение или публичные слушания. Сведения о нём обычно не вносятся в ЕГРН (кроме случаев регистрации объектов капитального строительства).
Правила при образовании новых участков
С 1 марта 2026 года при образовании участков запрещено использовать произвольные формулировки — ВРИ должен быть указан строго по актуальному Классификатору Росреестра.
Три сценария при образовании участка:
Если на исходном участке есть здания или сооружения, ВРИ нового участка определяется их назначением.
Если участок образуется без существующих объектов, ВРИ выбирается из перечня, предусмотренного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территориальной зоны.
При образовании участков из государственной собственности ВРИ новых участков должен соответствовать целям, указанным в исходном договоре аренды.
Важно: при объединении участки должны иметь одинаковый ВРИ. Если они разные, сначала нужно привести их к общему знаменателю (согласно регламенту зоны), и только потом объединять.
Изменения для СНТ и огородничеств
Завершается переходный период для упрощённого образования участков в садоводствах. С 1 марта 2026 года образование новых участков в СНТ должно строго соответствовать утверждённому проекту межевания (ПМТ) всего товарищества. Это исключает хаотичную «прирезку» земель общего пользования к частным наделам.
Другие важные нововведения
Запрет на включение участков под домами в зоны планируемых общественных объектов. При подготовке документации по планировке территории нельзя включать участки (или их части), принадлежащие гражданам или юрлицам, в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения. Исключения установлены Градостроительным кодексом.
Градостроительные регламенты распространяются на участки в границах объектов культурного наследия.
Возможность готовить схему расположения участка для торгов даже если он находится в границах населённого пункта.
Что остаётся без изменений или сохраняется
Ранее установленные виды использования сохраняются. Если в ЕГРН по участку таких сведений нет, временно возьмут вид использования из правоустанавливающих бумаг.
Существующее несоответствие использования допускается без срока приведения в соответствие (если федеральный закон не требует иного). Исключение — случаи, когда уже принято решение о сносе самовольной постройки.