Как и обещал, начинаем мини-сериал по инвест-квартире. Сегодня открываю свои таблицы: посмотрим на первоначальные планы, реальные расходы и прикинем примерную окупаемость.

Вводные данные
🔹 Стоимость объекта: 16 630 000 ₽ (студия с отделкой)
🔹 Ежемесячный платеж: 74 000 ₽
🔹 Исходный капитал: 6 000 000 ₽
Первоначальный взнос (ПВ) составил 4,63 млн. Свободными на руках остались 1,37 млн ₽.

Их я разделил: 670к. отложил на будущую меблировку (с целью за год добить сумму до 800к), а остальные 700к запарковал под обеспечение ипотеки в длинные ОФЗ $SU26238RMFS4.

Как менялся план накоплений
Скажу честно, изначальную сумму я зафиксировал, а вот сам план накоплений менялся раз десять.
Первые полгода я старался ничего не трогать. Был момент эйфории на рынке: росли длинные ОФЗ в ожидании скорого снижения ставки, корпораты подтягивались за ними. Инвестировать было легко и приятно.
Но к весне ситуация изменилась. Мне очень не хотелось расставаться со своей кэш-машиной в виде корпоративных облигаций и вытаскивать оттуда деньги на мебель. Поэтому, оценив ситуацию, я продал почти всю долю акций (оставив только Сбер) на росте рынка. А с марта начал направлять все купоны, дивиденды с ИИС и свободные деньги в фонды ликвидности и накопительные счета.

В итоге к моменту сдачи я собрал 822 тысячи. Первоначальный план (вывести капитал) изменился в лучшую сторону: грамотная балансировка позволила мне не продавать облигации. Кэш-машина продолжает работать, а деньги на мебель собраны.

Что имеем в настоящем времени
Срок сдачи застройщик задержал на 20 дней. По отделке есть нюансы, которые должны устранить (по закону до 45 дней), но глобально ничего критичного нет.
А вот плата за время вполне реальная. С момента оформления ипотеки прошло 14 месяцев, и за это время я уже выплатил банку 1 036 000 рублей чисто за ожидание. Смета на мебель тоже скорректировалась с поправкой на цены 2026 года — со всеми работами "под ключ" выйдет чуть больше 900 тыс. руб. (об этом расскажу в следующем посте).

Самое интересное — переоценка
Я попытался поискать похожие объекты с отделкой от застройщика и по переуступке в моей локации, но таких вариантов почти не осталось. Метр в студиях стартует от 800–840 тыс. рублей. Тот огромный ценник, который пугал меня в прошлом году, теперь превратился в стартовую стоимость за бóльшую площадь и без ремонта. Бумажный прирост капитала налицо.

Потенциал сдачи я оцениваю оптимистично. В соседних ПИКовских домах студии выставляют по 65-75 тыс. в месяц при доступности метро в 15-20 минут. Тут же дом классом выше и до метро ровно 5 минут. Поэтому буду целиться в 75 тыс. чистыми.

Прикрепил к посту вырезки из своих таблиц, можете посмотреть расчеты наглядно).

📌 Обзоры рынка, выбор активов и больше подробностей про бетонную недвижимость — в моем профиле. Буду рад подписке и 👍, если было полезно.

$HOU6 $SBER $VTBR $DOMRF $PIKK $SMLT $LSRG $ETLN

Фьючерс на индекс - это ставка не на отдельную бумагу, а на целый рынок: акций, облигаций. Инструмент позволяет открывать длинные и короткие позиции с встроенным плечом, а заодно страховать портфель. Разбираем, как устроены такие контракты и какие из них доступны на Мосбирже.

📌 Индексный фьючерс заменяет десятки сделок одной и даёт доступ к широкому рынку, но требует осторожности из-за кредитного плеча.

⚙️ Как он работает

В основе контракта лежит биржевой индекс - например, индекс Мосбиржи (IMOEX) или индекс гособлигаций (RGBI). Купить сам индекс нельзя, а фьючерс на него - можно.

Для открытия позиции не нужна полная стоимость корзины акций - достаточно внести гарантийное обеспечение, обычно 5–15% от номинала контракта. Биржа ежедневно начисляет или списывает вариационную маржу - финансовый результат по позиции за день. К дате экспирации (завершения контракта) все расчёты уже оказываются проведёнными через эти ежедневные корректировки.

Пример: трейдер купил фьючерс на индекс по цене 1000 пунктов, стоимость контракта с плечом - 100 тыс. руб. Если индекс вырастет до 1050 пунктов (+5%), доход составит около 5 тыс. руб. При падении на 5% - убыток симметричный.

📌 Встроенное плечо кратно увеличивает и прибыль, и потери, поэтому инструмент не для новичков.

📋 Какие индексные фьючерсы есть на Мосбирже

На срочном рынке можно найти контракты на основные индексы:

• Индекс Мосбиржи - $IMOEX

• Индекс потребительского сектора - $CSU6

• Индекс финансов - $FNU6

• Индекс Московской недвижимости - $HOU6

• Индекс IPO - $IPU6

• Индекс металлов и добычи - $MAU6

• Индекс РТС - $RIM7

• Индекс гособлигаций - $RGBI

Кроме того, доступны фьючерсы на зарубежные индексы через паи ETF: SPY (американский S&P 500), Russell 2000 (малая капитализация США), Nikkei 225 (Япония), MSCI China (Китай) и другие.

📌 Выбор покрывает и российский рынок, и зарубежные площадки, и даже цифровые активы.

🟢 Главные плюсы

• Одна сделка вместо десятков - экономия на комиссиях и времени.

• Простой доступ к коротким позициям (шорт) по рынку.

• Хеджирование портфеля: можно страховать акции (например, Сбер $SBER , Газпром $GAZP , Лукойл $LKOH ) от падения, не продавая их.

• Низкие издержки по сравнению с покупкой всех бумаг индекса.

• Встроенное плечо увеличивает эффективность использования капитала.

🔴 Основные минусы

• Плечо умножает убытки - можно потерять больше, чем внесено.

• Нет дивидендов и права голоса - инвестор не становится акционером.

• Срок жизни контракта ограничен - для удержания позиции нужен ролловер (перенос в следующий контракт), а это дополнительные издержки.

• Гарантийное обеспечение может резко повышаться в волатильные периоды, что приводит к маржин-коллу.

• Низкая ликвидность у некоторых отраслевых контрактов — спред широкий, войти и выйти сложно.

📌 Инструмент мощный, но требует опыта и постоянного контроля.

📋 Итог

Индексные фьючерсы позволяют зарабатывать на движении целого рынка, а не отдельных бумаг. Это удобно и для активной торговли, и для защиты портфеля. Однако встроенное плечо и ограниченный срок жизни контракта делают их неподходящими для пассивных стратегий без должного опыта.

💬 Торгуете ли вы индексными фьючерсами?

Какие контракты предпочитаете ?